Plantation sur terrain en location : les risques?

[melano]

Bonjour,

il y a par chez moi des friches avec un très fort potentiel que les proprios ne veulent pas vendre. Alors je me pose la question de savoir s'il ne serait pas possible de les louer pour planter dessus.

Mais n'y connaissant rien, je me pose pas mal de questions :
- quelle est la durée moyenne d'un bail pour l'agriculture?
- la truffe appartient-elle au locataire ou au propriétaire?
- compte tenu des frais engagés, qu'advient-il si le propriétaire décide de reprendre le terrain avant les trente ans alors que la culture n'est pas rentabilisée (par exemple, s'il voit que la truffière donne à mort et lui rapporterait plus que son loyer)?
- le locataire est-il prioritaire en cas de vente?
- peut-on bénéficier d'un bail agricole de longue durée si on n'est pas soit même agriculteur?
- au bout de trente an, que peut-il advenir des arbres (revente, coupe, prolongation du bail)?
- combien ça se loue à l'hectare par an un terrain sur les causses?

Si vous avez quelques idées sur la (les plutôt ) question (s), n'hésitez pas.

Fred

[kaizeurangie]

slt fred

vers cressensac ca loue entre 100 et 150 euros l annee le pres (1ha) oui je sais c est hallucinant

pour la duree a mon avis c est comme tu veu (bien qu il doit y avoir un maximum 99 ans?)

la truffe appartien au locataire quand tu loue apres ....( cest comme une location immobilier j imagine)

compte tenu des frais engagés, qu'advient-il si le propriétaire décide de reprendre le terrain avant les trente ans alors que la culture n'est pas rentabilisée (par exemple, s'il voit que la truffière donne à mort et lui rapporterait plus que son loyer)?

un bye court apres la mort donc le proprio la dans le.... (sauf si tu respecte pas les clauses du bail et la il peu avoir des recours)

le locataire est-il prioritaire en cas de vente?

je pensse que oui mais apres c est dieu (enfin il faut comprendre la safer) + les magouille,malversation....

au bout de trente an, que peut-il advenir des arbres (revente, coupe, prolongation du bail)?

ben a la fin du bail le proprio récupére tous je pense cela parait logique


a mon avis la location et la truffe c est pas le top sauf sur du sauvage ou ya déjà de la truffe

bien sur je comprend fred que vu le binz pour trouver un pauvre bout de terrain on pense a tous

apres ptetre monter une sarl ou autre et preampter

[filipe]

- si tu payes un loyer les truffes seront au locataire
- le locataire est prioritaire en cas de vente
pfffffffff...perso je ne me risquerait pas à louer et planter .
Pourquoi ne pas proposer aux proprios de terrains, tu plantes à tes frais, tu faits l'entretien, et vous vous arrangez pour la récolte ( 50/50 ? ), tout en faisant gaffe à la durée du bail qui d'après moi devrait être d'au moins trente ans et devant notaire avec close spéciale si le proprio voulait reprendre avant la fin du bail . Ce n'est qu'un avis personnel, je ne suis pas expert dans ses choses là .
filipe .

[melano]

perso je ne me risquerait pas à louer et planter

Merci pour vos conseils. Le mot risque est en effet bien approprié. Mais que ce soit de la location ou de l'achat, c'est du pareil au même.

Dans le cas présent, je pense à une parcelle en particulier qui est plantée sur un tiers et qui est hyper productive mais à l'abandon car héritage, indivision... , sauf que la proprio adore chercher à la mouche et les deux tiers qui restent sont à l'abandon aussi (ronces, jeunes chênes, pruneliers, ormeaux...). Comme elle me demande d'y passer avec le chien de temps en temps, je coupe l'herbe sur mon temps de loisir.

La terre d'à coté est juste labourée : c'est hyper homogène sur toute la longueur ce terrain est situé à l'intérieur d'un carré de 1 km de coté où toutes les truffières produisent mélano et en sauvage, ça produit même dans les bois.

Donc, comme elle ne veut pas vendre, l'idée m'est passée par la tête de louer car dans le coin, je ne pense pas trouver un emplacement plus favorable.

L'avantage de payer un loyer et de ne pas faire 50/50 est que si ça produit, tu te gaves seul. De son coté, le proprio au bout de 30 ans hérite d'une belle truffière qu'il peut revendre plus cher que sa friche.


Bref, je lui demanderai cet hiver quitte à s'arranger pour l'entretien de sa parcelle.

N'hésitez pas à compléter les réponses déjà faites surtout sur les aspects agricoles où je suis nul.

Fred

[lucter]

bjr, en viticulture chez moi (cahors) se sont des choses qui se pratiquent assez fréquement, la durée et généralement de 3, 6 ou 9 ans et de mémoire s'est un % de la récolte qui revient (en principe sous forme de cheque) au proprio, il me semble aussi qu'en cas de vente le locataire est prioritaire puisque s'est lui qui s'enquille tous les frais lié a l'entretien et au fonctionement de plus je crois qu'un bail ne peut etre cassé qu'apres accord des 2 parties. mais je pense que tu peux prendre rdv (gratuit me semble t-il) avec un conseiller juridique de la chambre d'agriculture de ton département qui te renseignera tres bien sur les avantages et les inconveniants voila mais n'etant que petit fils de paysan mes connaissance s'arrete la.... certains sur ce forum en savent certainement bcp plus que moi
A+

[melano]

Merci Lucter pour ce cas concret. Pour la truffe, 9 ans, ça fait tout de même court.

J'ai trouvé ça sur le site des notaires : le bail à long terme (bail rural).

Encore une niche fiscale qui permet d'éviter l'ISF mais la durée convient mieux pour nous. Sauf que je n'ai pas le statut d'agriculteur mais faut voir.

Fred

[phil]

Salut

En ce qui concerne la vigne, les baux agricoles sont en général plus longs que 9 ans surtout si l'agriculteur plante les pieds de vigne au départ. Si je me souviens bien cela va jusqu'à une trentaine d'années (peut-être plus ?). Par contre, pour les terres louées pour des cultures annuelles, les baux de 9 ans (renouvelables) sont assez courants. Mais comme tu le dis mélano il faut être installé agriculteur pour en bénéficier.
Et tous les avantages sont pour le loueur : loyers ridiculement bas (l'ordre de prix donnée par kaizeurangie est le bon), quasi impossibilité (sauf manquements évidents aux dispositions du bail) pour le propriétaire de reprendre son bien en cours de bail (sauf s'il s'installe lui-même agriculteur). Mais dans un sens c'est normal que les avantages soient pour le loueur, c'est lui qui prends les risques et qui travaille.
Le problème des terrains disponibles est parfois énervant surtout lorsque l'on voit certaines parcelles à fort potentiel s'enfricher. Peu de propriétaires terriens sont enclins à vendre même s'ils ne font rien de leur terres. C'est comme ça.

A+

[lucter]

Salut

En ce qui concerne la vigne, les baux agricoles sont en général plus longs que 9 ans surtout si l'agriculteur plante les pieds de vigne au départ. Si je me souviens bien cela va jusqu'à une trentaine d'années (peut-être plus ?). Par contre, pour les terres louées pour des cultures annuelles, les baux de 9 ans (renouvelables) sont assez courants. Mais comme tu le dis mélano il faut être installé agriculteur pour en bénéficier.
Et tous les avantages sont pour le loueur : loyers ridiculement bas (l'ordre de prix donnée par kaizeurangie est le bon), quasi impossibilité (sauf manquements évidents aux dispositions du bail) pour le propriétaire de reprendre son bien en cours de bail (sauf s'il s'installe lui-même agriculteur). Mais dans un sens c'est normal que les avantages soient pour le loueur, c'est lui qui prends les risques et qui travaille.
Le problème des terrains disponibles est parfois énervant surtout lorsque l'on voit certaines parcelles à fort potentiel s'enfricher. Peu de propriétaires terriens sont enclins à vendre même s'ils ne font rien de leur terres. C'est comme ça.

A+

completement d'accord avec toi phil

[yeuse]

Salut

Le problème des terrains disponibles est parfois énervant surtout lorsque l'on voit certaines parcelles à fort potentiel s'enfricher. Peu de propriétaires terriens sont enclins à vendre même s'ils ne font rien de leur terres. C'est comme ça.

A+

Et en grande partie le problème de la trufficulture se trouve dans cette phrase de phil .
Mais depuis 50 ans se sont des milliers d'hectares qui sont devenu bois ou garrigue par manque de travail régulier (un petit coup sécateur par ci un coup de pioche par là, passage d'animaux,petit feu ,taille des braches basses pour les animaux bois de chauffage etc ; tout en un mot la désertification des campagnes. Si vous trouvez des photos qui date de cette époque et comparer avec celle de géoportail , l'on comprend beaucoup de choses.

[melano]

Le problème aussi c'est que les gens ne paient pas d'impôts sur les bois. C'est l'argument imparable lorsqu'on va les voir comme je fais en ce moment : "bah, ce bois, on n'en fait rien mais comme on paye pas d'impôts dessus, ça nous coute rien alors... on le garde. Mais si je vends un jour, je te le dirai."

Pour les prés, il y a de l'impot dessus mais c'est pas hors de prix. Donc même si on n'y fait rien, on fait des demandes pour que cela passe constructible.

Et un pré non entretenu, en 5 ans, c'est mort. Ronces, pruneliers, ormeaux...

Fred

[jéjé 34]

Melano ,je deterre un vieux sujet,
ou en es-tu de ce projet?
je suis dans une situation similaire et ton experience pourait me faire gagner du temps!
merci

[melano]

Bonjour,

les deux hectares que j'envisage de louer sont pour le moment loués à un agriculteur. Mais il n'a pas l'air très sérieux et le bailleur n'est pas très satisfait.

Tout dépend du tarif, mais ça ne me poserait pas de problème pour le lui louer sur 25 ans. Pas sûr qu'il soit d'accord mais il faut bien cette durer pour s'engager dans un projet truffier.

Donc, j'attends patiemment mon heure.

Fred

[jéjé 34]

ok merci et bon courage pour la suite en esperant que le proprio ce decide vite!

[jacques 37]

Bonjour à tous
Je rebondis également sur le post de Fred de sept 2008.
Il existe dans la Loi le Bail emphytéotique.
Voici un lien qui pourrait vous apporter quelques réponses :
http://www.partenaire-europeen.fr/Actua ... e-20101104

[bernard]

Un grand merci à toi Jacques, c-est peut-être unesolution dans notre cas.:p